事業者向けの相談

所有権移転の時期!?第二弾…実はとても重要なのです!

売りましょう、買いましょう、ハイ!移転?
不動産売買契約書に用意されている条文に、所有権移転の項目が有るものと無いものが在ります。又、特定しているものと曖昧なものも在ります。
宅建主任者の勉強をしたとき、「所有権移転・民法176条では当事者の意思表示のみによって効力が生じる」と習った記憶がありましたが、実務では、不動産は高額商品なので双方の意思の合致だけでは移転せず、互いの債務の履行(買主の代金支払いと売主の引渡し)があった時に移転すると教えて頂きました。それに対して何の疑問も持たず、重要事項説明でも契約でも、売主さん買主さんにはそのように説明していました。しかし最近は通販やネット販売、量販店の店頭見本による購入など、実際に商品が引渡されるまで相当の時間も掛るような取引が蔓延しています。そんな時代ですので、実際の売買契約書にはどう書けばよいのか、今更ですが所有権移転は何時するのか、という疑問にスッキリした回答をお願いしたくて質問させて頂きました。
日常の生活の中で、所有権は何時移転するのか?という問題に悩まされることはおそらく殆どの方が無いと思います。稀に悪徳商法などに遭遇し、契約解除やクーリングオフといった法律絡みの手続を余儀なくされた経験をお持ちの方などは、相手方とのやり取りの中で「所有権」の存在について議論をされたことはあるかも知れませんが。
勿論、我が国では所有権についての概念を法律が規定しており、その核をなすのが民法です。
(物権の設定及び移転)
第176条  物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

本条では物権を対象とする権利の設定又は移転を規定していますので、所有権のみの規定ではありません。当然所有権は民法上の物権に定義される権利ですから、包括されてはいますが、それ以外にも地上権、地役権、留置権、質権、抵当権などが規定されています。我が国の民法ではこれを物権法定主義といい、大きく分類して本権(モノの占有を法律上正当付ける権利)として所有権、制限物件、用益物権、担保物権があり、モノの事実上支配状態の保護としての占有権を定めています。つまり、物権の移転とは、実質的支配の移転ということになります。
中でも所有権は、物を全面的に支配(使用・収益・処分)する最も強い権利であり、ご相談者の言われるとおり、その移転に関する概念は日常の取引において非常に重要ですので明確に理解しておく必要があります。

質屋に入れた指輪の所有権は?
我が国では、前述した通り、物権変動は当事者の意思表示"のみ"によって効力を生じるとしています。これを意思主義といいます(外形的な形式を伴わなければならないとする形式主義に対峙する)。ただし、当事者間で特約を付けることは可能ですので、不動産取引においても様々な特約が優先されているのが実務です。貴殿ご指摘の契約における特約(契約書に備わった条文)もその現れであり、当事者間において所有権移転の時期を「この時」と約定しているわけです。

【学説的考察】
1)売買契約と所有権移転の関係
不動産業者の皆さんは、お仕事上の契約において所有権移転というと何をイメージされるのでしょうか。おそらく登記の移転(売主から買主への所有権移転登記)ではないでしょうか。ここがそもそもの考え方の間違いの元ですので、一度整理をお願いします。
前述したように、所有権移転とは物権変動であり、実質的支配権が移転することを指します。一方、売買契約は法律上債権契約であって、物権とは区別されています(我が民法は各編に総則を置く法体系=バンデクテン体系)。登記はその物権変動の第三者対抗要件であり、所有権移転が何時起こったかを公示するための手続に過ぎません。従って、不動産売買において民法176条の規定を純粋に解釈すると以下の通りとなります。

物権行為・当事者の意思表示(所有権移転)⇒債権行為・売買契約、支払いと引渡し

2)物権行為の独自性否定説(判例・通説)から見た所有権移転
判例・通説では、この物権行為に独自性は無い(物権行為の独自性否定)としています。つまり、当事者の意思表示とは売買契約のことであり、その時点で所有権も移転するので所有権のみを移転させる物権行為は必要ではないということです(特約の在る場合はそれによる)。

3)物権行為の独自性肯定説(反対説)から見た所有権移転
売買契約のような債権契約について、所有権の移転という物権変動を発生させるには常に独自の物権行為を必要とする考えです。従って、民法176条の「意思表示」とは、物権的意思表示を指す。つまり、引渡しや代金支払い、登記など、物権変動を目的とする外形的行為がなされるときに表裏一体で存在する観念的な「意思の合致」を言うとしています。この考え方によると、特約等の例外規定(所有権移転時期の特定)は不要と言うことになり、実務上の一般取引通念における所有権移転時期を理論的に説明できるとしています。

この国では意思表示はとても大切!
【所有権移転時期の特定】
これまでの学説的考察を理解したうえで、一般取引においては判例・通説(物権行為の独自性否定)に従い契約条文を作成することとなります。
1)所有権移転時期を特定しない契約
この場合は、売買契約成立のときに所有権は移転します。又、危険負担は不動産の引渡しに関係なく債権者(買主)が負うこととなります(民法534条1項)が、特約で債務者の負担とすることは可能です(民法536条1項)。

2)所有権移転時期を引渡しの時と特定する契約
売買契約の成立と共に移転する所有権については引渡しの時と特定します。この場合は、所有権移転・引渡しと買主の代金支払いが同時履行の関係に立つよう特約します。又、危険負担は前記1)と同様です。

【まとめ】
不動産の売買契約は特定物の売買であり、内容は千差万別です。従って所有権移転時期についても当事者双方の合意によって様々です。ただ、大多数を占める一般的な取引においては、売主買主双方の利害の均衡を図り、判例通説の立場を採りながら抵当権等負担の除却・消除、果実の収取時期等に配慮して所有権移転時期を特約することが通念です。又、他人物売買の買主の所有権取得や農地法上の所有権移転については、それぞれ法定条件が存在しますので、単に代金支払いにより所有権が移転するという特約には注意を要します。
2014.06.05
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