事業者向けの相談

買主との媒介契約は必要か!?…契約の成立と書面の交付

あの〜、お家、欲しいんですが...
いつも大変お世話になります。業務に直結したQAは業務にとても役立ちます。ありがとうございます。
早速ですが、我々不動産業者が物件の売却を依頼された場合の媒介契約の重要性は研修会等で学んでおり、十分認識しております。一方で、買主との仲介において、媒介契約の締結と媒介契約書の必要性についてお聞きします。
大手などは、当然のように売買契約時点で買主から媒介契約書に署名をさせている場面をよく見ます。これはおかしいですよね?売買契約成立後に媒介契約締結もないだろう、と思います。そもそも買主との媒介契約は特殊な場合を除き、実務的ではないと思いますし、宅建業法を見ても指定流通機構への登録義務について、買主は登録出来ません。法的には必要だというなら、実務に則した納得できる解説をお願い致します。
宅建業法では、媒介契約に関し、次のとおり規定しています。
第三十四条の二  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

まず、本条の解釈として、宅地建物取引業者は宅地又は建物の売買や交換に関する依頼を受けたときは、媒介契約を締結しなければならない、とは規定されていないことが分かります。つまり、媒介(取引に宅建業者が介在すること)の契約(物件探索又は取引の相手方の探索を依頼する内容)を締結したときは書面の作成及び交付の義務(以下書面交付義務という)を負う、という規定であるということです。従って、媒介の契約を締結しない限り、書面交付の義務は負わないということも言えると解釈出来ます。

では、媒介の契約の成立という観点から見た場合はどうでしょう。
宅建業者が取り扱う仲介行為は、準委任契約に基づく事務の委任(業務の委託)とそれに基づく業務遂行と解釈されていますので、民法上委任の規定が準用されることはご存知と思います。委任契約は要式を必要としない(不要式)諾成契約(依頼者の委任の意思表示と受託者の受任=承諾の意思表示で成立する)ですから、不動産仲介における媒介の契約成立要件も同様で、例としては、貴社の店頭に不動産を売りたい客が現れたケースを想定し、貴社の側でその依頼を受けた(口頭で承諾した)場合、その時点で準委任契約は成立し、併せて宅建業法上の媒介の契約も成立していることになります。
※成立=法律関係などが出来上がること、締結=条約、協定などを結ぶこと。

売ります、買います、契約成立!
他方、一般的に宅建業者は、媒介契約の成立後、媒介契約の締結という実務をこなしており、本条にいう「書面の交付=媒介契約書の取り交わし」を行っています。しかしながら、これはあくまで実務上の行為であり、媒介契約を締結すること自体は、前述のとおり法的に強制されているわけではありません。
※媒介活動の事実経過から、媒介契約書を取り交わしていないことは媒介契約の成立を妨げないとした事例(東京地裁・平成25年7月3日判決)及び、媒介契約書がないことを理由の一つとし、媒介報酬請求が棄却された事例(東京地裁・平成25年4月26日判決)など、宅建業者の報酬請求における立場は媒介契約の存在に言及されることから、やはり媒介契約締結に基づく書面の交付が重要であることは否めない。

その上で、本件ご質問ですが、宅建業法34条の2に規定される媒介契約においては、宅地又は建物の売主、買主における区別はされておらず、いずれの当事者にも適用されますので、購入希望者に対しても上述のとおり媒介契約を締結する場合は、書面交付義務を負うのは当然です。
また、貴殿のご指摘によれば、売買契約成立後に媒介契約締結は如何なものか?ということに言及すれば、前述のとおり、契約成立と実務的な契約締結を峻別すれば、売買契約成立(売買契約も諾成契約)後、売買契約締結時(時間的な劣後を問題とするのではなく)に、媒介契約を締結(媒介契約はすでに成立している)することは法的に問題になることはないと思料します。

なお、指定流通機構への登録については、指定流通機構側の仕組みに応じた登録が義務付けられているのであり、法34条の2第5項は「当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、」としていますので、宅建業者との媒介契約の相手方が、宅地又は建物の売主である場合の規定であることは明白です。従って、同様に相手方が購入の依頼主である場合には適用されないということです。

媒介契約締結したらレインズへ登録!
2017.04.05
▲一覧に戻る