Z-supportアドバイザーとシステムソリューション事業部との座談会 第1弾〜士業と不動産業者の繋がり〜

参加者
【Z-supportアドバイザー】(50音順)
梅村武志(司法書士)、大庭清子(司法書士)、辛島政勇(税理士)、川崎竜輔(不動産鑑定士)
小礒ゆかり(税理士)、竹中由佳理(弁護士)、玉村 匡(弁護士)、中川裕紀子(弁護士)
原 恵一(一級建築士)、細谷明子(社会保険労務士)、松藤隆則(弁護士)、松本康正(弁護士)

【近畿流通センター】
中川俊寛(副運営委員長)
南村忠敬(副運営委員長/システムソリューション事業部長)
龍  優(システムソリューション事業部副部長)
宮崎彰太(システムソリューション事業部副部長)
吉村洋幸、小山相一、永松秀昭、角前秀史、浅山正秋


本日は公私とも大変お忙しい中、当センターが企画いたしました「ラビットプレス+新春特別企画“Z-supportアドバイザーとシステムソリューション事業部との座談会”」にご出席を賜り、厚く御礼申し上げます。ただ今より、開会させていただきます。
はじめに、当センターの中川副運営委員長よりご挨拶申し上げます。

中川先生方にはお忙しいところお時間を頂戴いたしまして、誠にありがとうございます。また、平素は協会員からの様々な相談にも的確なアドバイスをいただき、会員を代表いたしまして心より感謝申し上げます。
本日の座談会は、毎月5日に配信させていただいております当センターのメールマガジン「ラビットプレス+」の特集記事として企画されたものです。座談会は一昨年にも開催させていただき、大変好評をいただいております。今年度は『士業と不動産業者の繋がり』と題し、複雑化する社会において、士業に従事される先生方と我々不動産業者との共生について考えていきたいと思います。それぞれ専門分野の異なる先生方ですが、違ったお立場からのご意見やお考えをお伺いできればと期待しております。短い時間ではありますが、最後までどうぞよろしくお願いいたします。

つづきまして、南村システムソリューション事業部長よりご挨拶させていただきます。

南村いつもお世話になりありがとうございます。一昨年に続きまして二度目の座談会ということですが、前回もご参加いただいた先生、また今回初めてご参加いただいた先生もいらっしゃるかと思います。座談会はディスカッション形式で進行させていただきます。では座談会を始める前に、皆様の自己紹介をお願いできればと思いますので、よろしくお願いいたします。

では、本日ご出席いただいた先生方の自己紹介をお願いしたいと思います。

玉村弁護士の玉村匡と申します。よろしくお願いいたします。

松藤弁護士の松藤隆則です。どうぞよろしくお願いいたします。

松本弁護士の松本康正と申します。よろしくお願いいたします。

竹中弁護士の竹中由佳理と申します。よろしくお願いいたします。

中川弁護士の中川裕紀子と申します。よろしくお願いいたします。

辛島税理士の辛島といいます。よろしくお願いします。

小礒税理士の小礒ゆかりと申します。どうぞよろしくお願いいたします。

細谷社会保険労務士の細谷明子と申します。一昨年に引き続き今回も参加させていただいております。どうぞよろしくお願いいたします。

大庭司法書士の大庭清子と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

梅村司法書士の梅村武志と申します。よろしくお願いいたします。

川崎不動産鑑定士の川崎竜輔です。全日本不動産協会所属の不動産業者でもあります。よろしくお願いいたします。

一昨年から引き続いての参加になります。一級建築士の原恵一です。よろしくお願いいたします。

それでは、役員の皆様の自己紹介をお願いします。

浅山浅山正秋と申します。本日はよろしくお願いいたします。

角前角前秀史と申します。よろしくお願いいたします。

永松永松秀昭といいます。よろしくお願いいたします。

吉村京都府本部の吉村洋幸です。よろしくお願いいたします。

小山大阪の小山と申します。よろしくお願いします。

宮崎宮崎彰太です。よろしくお願いします。

本日司会をさせていただいております龍といいます。よろしくお願いします。

中川副運営委員長を仰せつかっております中川と申します。よろしくお願いいたします。

南村兵庫県の南村です。よろしくお願いいたします。

ありがとうございました。それでは本日の座談会のコーディネーターですが、当センターの南村システムソリューション事業部長にお願いしたいと思います。南村部長よろしくお願いします。


南村では早速座談会を始めさせていただきたいと思います。まず、今回のメインテーマである『士業と不動産業者の繋がり』について少し補足させていただきます。日頃、先生方にご協力いただいている「Z-support」の構築の経緯ですが、我々不動産業者は多岐にわたる法律の中で仕事をしていると言えます。そういった中にも係わらず、不動産業者は専門家の先生方との繋がりが非常に薄い。個々の会社で顧問契約をするような業態ではありませんので、何かあった時に頼れる先生がいないというのが多くの会員の悩みでした。そこで、数年前に今集まっていただいている先生方にまずお声掛けをし、不動産業者の悩みに答えるネットワークづくりにご協力いただきました。本当に心苦しいことですが、先生方には無償奉仕でご協力いただき今日に至っています。そんな中で、不動産業者は色んなことで悩んでいるんだな、ということが先生方にはお分かり頂けたかと思います。

今回のテーマはそういったところから一歩前進したいと思い設定いたしました。これからの時代、不動産業も非常に厳しい時代に入ってきています。そこで、今後の不動産業界は専門家の先生方とのコラボレーションが必要なのではないか、ということを考えています。不動産を扱う仕事は人間を扱う仕事だと思います。不動産業者ながら離婚の相談を受けることもあります。そこから家を売る、売らないというような話に繋がっていく。不動産業はそういった業種ですので、もっと色々な士業の先生と関わり、専門家の知識と職域を不動産業の中に取り込んでいくことで、実はもっと多岐にわたるコンサルティングが可能なんじゃないかなと思います。不動産業は昔の周旋業のように、単に存在する“もの”をお客様に紹介して手数料をいただく、もしくは自分が買い取って少し上乗せして利益を得るという、それだけが仕事ではないんです。特にこれからの時代は、旧態依然の仕事だけをしていたら、おそらくこの業界は衰退していくんだろうなと思っています。

全日本不動産協会は、現在約3万社の会員を抱える大きな団体になりました。その約3万社のうちの大多数が中小・零細企業です。従業員10名未満の業者が非常に多い団体です。ですから、大企業のようにコンプライアンスもしっかりできていない、社員教育もなかなか難しい、危機管理・リスクヘッジについても疎い、そういった業者がほとんどです。そんな中で、他人の大きな財産を動かしています。そのような状況を我々も十分に理解しないといけないし、先生方にもそういった視点で叱咤激励も含めて忌憚のないご意見を頂けたらと思っています。
ではまず、当センター役員の皆様にお尋ねしたいのですが、ご自身の仕事において弁護士や税理士の先生などと緊密な関係を作って仕事に活かしているという方はおられますか。角前さんはいかがですか。

角前ちょうど今、知り合いの賃貸の業者さんから依頼を受けた売却案件なんですが、再建築不可の物件らしくて売主さんも困っているということで、弁護士の先生に相談させていただいています。
また、皆さん同じだと思いますけれども、測量士や土地家屋調査士の先生にはいつも色々と相談していますね。

南村具体的な案件はありますか?

角前相続をされて、相続の登記は司法書士の先生にご協力いただいて、隣との確定測量についてもなされていなかったので土地家屋調査士の先生にもお願いしました。

南村他にはどうでしょうか。吉村さんはいかがですか?

吉村弁護士や司法書士、税理士、土地家屋調査士の先生方とは切っても切れない関係にあると思いますね。うちでは“コラボレーションして”ということはやっていませんが、お客様の要望に応じて各専門家の方を紹介させていただいたり、逆に紹介してもらったりというのは常々あります。特に最近は相続関係のことが非常に増えてきているなと感じています。そんな中では、単純に相続したものを売りましょう、または買いましょうというようには進まないことが多くなっていると感じていますね。

南村今、2つほど話が出ました。基本的には我々のメインの仕事は不動産の取引ですので、取引に絡んで専門家にご協力いただく必要性というのは当然あると思います。特に司法書士や土地家屋調査士の先生というのは不動産のスペシャリストですから、そういった方との仕事は多いと思います。ただそれは“取引に際して”ということになりますので、当たり前と言えば当たり前なんですが、最近弁護士の先生と不動産業者がタッグを組んでお仕事されるというケースが増えているようです。特に管財物件ですね。管財物件の場合は、弁護士の方から不動産業者に依頼が来るというケースが多いです。このあたりは松藤先生いかがでしょうか。

松藤そうですね、年間に何件はそういったケースでお願いすることがありますね。また管財物件でなくても任意整理でリースバックをして欲しい、一回買い取ってもらって賃料で住み続けたいというようなケースもあったりします。

南村玉村先生はいかがですか。

玉村私も管財物件を継続してやっていますので、その処分の際には不動産業者の方にお願いすることがあります。また、売却に至らなくても、管財をやる中でどうしてもお願いしなくてはならないのが査定の問題です。例えば、破産したけれども今の物件に住み続けたいという場合、親族等にその物件を買い取ってもらうことになることがあり、その際、金額をいくらにするのかという問題があります。申立代理人が出してくる金額というのは、どうしても破産者に都合の良い金額になりますので、管財人として適正な金額を知りたいということになると、利害関係のない第三者の不動産業者さんにお願いするということになります。ただ、これに関しては申し訳ないのですが、鑑定料等をお支払することができませんので、その代わりに自分が売却することになった物件は優先的にご紹介させてもらうというようなかたちで恩返しさせていただくようにしています。

南村今のお話にあった査定、鑑定については鑑定士のお仕事になるかと思うのですが、川崎先生いかがでしょうか。

川崎不動産の査定をしたりアドバイスをしたりすることで費用をいただくというのが鑑定士の仕事です。私自身、不動産鑑定士でもあり不動産業者でもありますが、クライアントが重なるかといえば、そうではなく完全に別です。不動産鑑定から仲介に結び付くというケースは、立場が違うこともあり難しいです。不動産鑑定の業界としては、毎年の地価公示・地価調査等の公的評価において、不動産鑑定士よりも各エリアの専門にされている不動産業者の方が、そのエリアの地価水準については精通していることもあります。年に2回、不動産鑑定士が不動産業者にマーケット動向をお伺いして、地価公示・地価調査など不動産価格の水準をお聞かせいただき、逆に不動産鑑定のお手伝いをしていただいているという側面もあります。

南村今回は士業と不動産業者の新たな繋がりを見出していけたら、とも考えています。梅村先生は司法書士でいらっしゃいますので、不動産業者とのお仕事は非常に多いと思います。不動産業者と仕事をしていて、業者に対して、例えば“こういったことを勉強したらもっと仕事の幅が広がるのに”等と感じられたことはありませんか。

梅村私は毎日のように不動産業者の方とお会いして、取引のお話や色々な相談を受けたりします。些細なことから会社の組織的なことまで、本当に様々な質問があります。中でも最も多いのが税金や相続に関するものです。それは、不動産業者さんの向こうにいるお客様の相談を業者さんが持ってくるかたちですね。私の専門分野でない場合は、税理士の方に尋ねたり、調べたりしながら答えています。不動産業者の方に対しては“もっと知識をつけたらいいのに”というよりも、相談窓口を広げていけた方がいい、と思うんです。また、お客様の質問をきちんと聞き取る能力も大事なんじゃないかなと思います。

南村ちょうど今、質問のお話が出ましたが、先生方にご協力いただいている「Z-support」で、会員からの相談内容が分かりにくかったという経験はありませんでしたか。竹中先生、いかがでしょうか。

竹中オペレーションセンターからの補足説明等がなかった時は、正直戸惑うことがありました。業界用語や略語はオペレーションセンターの補足がないと難しいことがあります。

南村文章の構成についてはいかがですか。相談内容が先生に明確に伝わっているでしょうか。

竹中例えば、売主側・買主側どちらの仲介をなさっているのか等、立場を教えて欲しい時があります。特にどちらかの味方をしようとしているわけではないのですが、相談してこられた業者さんに有益な情報を提供したいので、できれば立場を教えていただきたいですね。

南村なるほど。よく分かりました。辛島先生には細かな相談が寄せられるのではないでしょうか。税理士の先生にはより具体的な相談が届くと思うのですが、いかがでしょうか。

辛島私のところに寄せられる相談で、分かりにくい内容のものはそんなにありません。ただ、税金のことなので、細かなところまで聞いていかないと確定した答えが出せないことが多いです。“こういった可能性があります”というところまでしかアドバイスできないことが多いですね。寄せられた相談で、答えにくいということはありませんが、限られた情報の中で回答しなくてはいけませんので、曖昧な部分が残ってしまうということはありますね。

南村小礒先生は「Z-support」のシステムをどう思われていますか?

小礒そうですね。確かに前提条件をもう少し教えていただけると明確なアドバイスができるのに、と思うことはあります。でも、私のところに寄せられた相談では、割と分かりやすく書いていただいていると思います。ただ、不動産業者さんにとって、税金の問題というのはとても大きな問題だと思いますし、切っても切り離せない問題だと思います。逆に私たちが教えていただきたいこともありますね。なので、また色々と情報をいただけたらと思っております。

南村社会保険労務士の細谷先生には相談は少ないでしょうか?

細谷そうですね。おそらく従業員の方に絡む相談と思われるので、なかなか相談がしづらいのかなとは思います。今回の座談会のテーマで、実は私がお聞きしたいことがあるんです。社会保険労務士の業界で今、介護事業がクローズアップされています。うちの場合は東京にもスタッフがいるんですが、東京では不動産業者さんが介護事業に乗り出すという例がすごく多いそうです。不動産を持っているからそれを有効活用するとか、そういったことでどんどん広がっているみたいです。今までのように、“医療からの介護”というような業態ではないことが多いと聞いています。関西でもそういった介護事業のサポートを専門にされているところがありまして、私も情報収集も兼ねて行った時に、たまたまマンション経営をされている方が来られていたんです。マンションの入居者が年々高齢になって退去される。退去されるばかりなので、それをどうやって繋ぎとめるかを考えた時に、介護事業を自分たちがやって、高齢になってもそのマンションに住めるようにしたいということを質問されていました。それが事業としてどうかということは私には分かりませんが、関西の不動産業界でそういった動向はどうなのかなというのは興味があります。

南村では大庭先生、不動産業者と日々仕事をされている司法書士の立場から、不動産業者に何かアドバイス等はありますか?

大庭皆様は成年後見についてよく耳にされると思いますが、いわゆる認知症の方や判断能力が低下している方について家庭裁判所で審判をうける成年後見制度というものがあります。私も何件か受任させていただいています。最近もあったのですが、被後見人の方の自宅を処分して、その売却代金を老人ホーム入所費用に充てるということをしました。被後見人の自宅を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要になります。売却価格も適正価格を家庭裁判所に提示しなければなりません。私は、不動産の相場には詳しくないので、不動産業者に相談しました。成年後見をしていて感じるのは、日本は高齢化社会ではなく、本当に高齢社会なんだということです。これからは、成年被後見人の自宅を売却や賃貸するなどして、その売却代金等を老人ホーム入所費用に充てるといった事例がどんどん増えてくるのではないかと思います。現在の高齢者の方々は、バブル時代を経験し、資産をお持ちの方が多いことは確かです。しかし、それが必ずしも金融資産を持っているということに繋がりません。様々な施設費用を支払うためには現金や預金が必要ですので、そういう場面では不動産やその他財産を処分する必要が生じてくるわけです。今後はさらに不動産業者の方々とタッグを組んでやっていけたらと思っています。

南村中川先生は不動産に関係したお仕事はありますか。

中川私は相続案件をよく扱うのですが、遺産の不動産を売却する場合に、不動産業者さんにお世話になることが多いです。また離婚のご相談で、共有財産を分けるとき、夫か妻、どちらかに不動産を渡すということもあるのですが、売ってしまいたいというケースがよくあります。そういった場合に売却の査定を不動産業者さんにお願いすることがあります。

南村松本先生はいかがでしょうか。

松本先程仰られたように、相続や離婚に際しては不動産の査定をお願いすることがあります。そういった場面では、“とりあえず査定だけお願いできませんか?”ということが多く、大変申し訳なく思っています。逆に、不動産業者さんから我々に要望等があればお伺いしたいと思っています。

南村不動産と建築は切っても切り離せない関係にあると思います。原先生のところにはたくさんの相談が寄せられていると思います。原先生いかがでしょうか。

 私どもの顧客や取引先の半数以上が不動産業者の方です。建売、賃貸マンション、建築や改修など、様々な場面で不動産業者さんとの関わりは非常に大きいです。「Z-support」の相談に関しては、直接会ってアドバイスするわけではないので、色々と気を配ることもあります。

南村ありがとうございました。一通りお話ししていただいたところで、今回のサブテーマを発表したいと思います。今回は『士業と不動産業者の繋がり』というのが大きなテーマです。サブテーマの一つ目ですが、空き家対策というのが今、行政を中心に叫ばれています。誰も住んでいないのが空き家ですが、所有者すら分からない。相続があっても、登記簿上の所有者が亡くなっていて、その相続人をどうやって調べたらいいのか。こういった案件は不動産業者に相談が来ることが非常に多い。ところが、昔は弁護士や司法書士の先生にお願いすれば、職権である程度は追跡してもらえたんですが、今は個人情報の関係で難しくなっています。不動産業者の場合は、先生方よりももっと難しい状況です。せっかく空き家情報を得ても、仕事に結び付けられないというのが現状です。実は、当協会では現在国土交通省を通じて、空き家の所有者履歴を追跡できる法整備を陳情してはいますが、なかなか難しいだろうと言われています。今回のサブテーマの一つ目として、そういった空き家対策について、士業の先生方の専門分野にも関わってくると思いますし、どういったかたちで不動産業者とコラボレーションすれば商売として成り立つのかということを考えたいと思います。
次に二つ目のテーマは、“高齢化”がキーワードになると思います。先程、介護事業、成年後見の話がありました。こういった事柄は、関与する不動産業者が多くなっていますし、問題点も出てきています。実は、当協会の会員からも相談があったばかりです。その方はグループホームと老人ホームを3棟ほど経営されている。ところが、入居者募集に際し、不動産業者ではない人物が入居者を紹介し、仲介料を請求されたそうです。こういった事例は行政庁でも処分できません。賃貸物件の入居者あっせんと介護施設の入居者あっせんとは違い、宅建業の範疇ではないということらしいです。不動産業者ではない人物が入居者を紹介した場合、賃料の何か月分かを請求するというのが、今ビジネスになっているようです。そういった事例の法的な問題を含めて考えながら、不動産業者としてビジネスに繋げる道を探っていきたいというのが二つ目のサブテーマです。
三つ目は相続・離婚というテーマです。これは昔からあるテーマで、不動産業者にとっても大変身近なものです。色々なところから相続や離婚の話が出てきて、そこから仕事に繋がることも多いですね。ただ、不動産業者がやってはいけないことまでやってしまっているケースがあります。本当は、専門家の先生に協力してもらわないといけないのに、にわか知識でやってしまう。問題にならないから表面化しない。ところが、万が一トラブルが起きた時に、非常に大きな問題になるのではないかという懸念があります。そういった部分について、今回は先生方に色んなアドバイスをいただきたいと思います。
最後にサブテーマとしたいのが、エスクローです。世界中では決済代行の仕組みが当然のように行われている地域もあります。しかし、日本ではエスクローはなかなか定着しません。なぜ、エスクローが定着しないのか。またエスクローを導入することで、不動産業界は良くなるのか、悪くなるのか。士業の先生方の仕事は増えるのか。お互いにとって有益な関係が築けるのか。そういったことを最後に考えていきたいと思っていますので、皆様の忌憚のないご意見をお願いしたいと思います。ではまず、一つ目のサブテーマ「空き家対策」について考えたいと思います。

(ラビットプレス+3月号に続く)