【2016年8月号特集】ハワイ州リアルター協会 全日ハワイ不動産セミナー開催
"貴方の資産をハワイで増やす方法!"

平成28年6月21日:スペースアルファ三宮(兵庫県)
平成28年6月23日:全日東京会館(東京都)
【資料提供:ハワイ州リアルター協会国際不動産評議会】
(無断転載は固く禁じます)

全日ハワイ不動産セミナー"貴方の資産をハワイで増やす方法!"

  1. 世界が注目している不動産投資先としてのアメリカ
  2. ハワイ不動産市場の概要:パート1
  3. ハワイの不動産取引の流れと契約
  4. 不動産取引の中でのデューデリジェンスとは?
  5. ハワイに住む:その移住方法、ビザは?
  6. ハワイ不動産を所有する際に知っておくべきこと
  7. ハワイの不動産市場の現況:パート2

ハワイ(ホノルル)の不動産がポピュラーな理由とは?

1. 世界が注目している不動産投資先としてのアメリカ
全米新築&既存住宅販売の過去10年間の推移
2. ハワイ不動産市場の概要:パート1
全米で最も住宅価格が高い都市のトップ5:2016年第1四半期
2015年日本からオアフ島への投資額
日本からオアフ島へは総額で約237億6000万円の投資があった
3. ハワイの不動産取引の流れと契約
家探しはインターネットが中心
ハワイでの不動産物件購入手続きの流れ
ハワイでの不動産取引の流れ(売主&買主)相関図
アメリカの不動産仲介システム-1
アメリカの不動産仲介システム-2
アメリカの不動産仲介システム-3
アメリカでは不動産仲介手数料は売主が払う!
膨大な売買契約書類+売主の「ディスクロージャー」義務
ハワイ(アメリカ)の不動産取引でのポイント
リアルターが不動産取引の中心
4. 不動産取引の中でのデューデリジェンスとは?

デューデリジェンスとは:不動産の取引,企業買収などで行われる資産の適正評価。資産や買収対象企業の価値,収益力,リスクなどを詳細かつ多角的に調査し評価すること

売主のデューデリジェンス-1
権利証書が売却できる状態であること
・名義が売却する本人であるかどうか
・ローンの返済額が売却により精算される範囲内かどうか
・物件を担保に税金を滞納していないかどうか

売主による開示報告書
・物件に関して所有者が知りうる限りの情報を開示報告書に記入する。
・リモデル内容と施行年月日
・修繕内容と施行年月日
・月々に発生する共益費や光熱費など

売主のデューデリジェンス - 2
コンドミニアム
・コンドミニアム書類の取り寄せと引き渡し
・管理会社情報、管理組合情報、住民の規則、決算報告書など

シロアリ検査レポート
・ハワイでは通常売主が費用を負担する

買主のデューデリジェンス - 1
資金証明
・キャッシュバイヤーの場合、買主は売主に購入できる資金を指定した期間内に提示する義務がある
・ローン申請者は貸付金融機関からローンが組めることを証明する手紙を売主に提出する

買主のデューデリジェンス - 2
ホームインスペクション
・ハワイでは通常ホームインスペクションの手配と費用負担は買主によって行われる
・物件の購入をキャンセルすることができる最後の機会でもある

買主のデューデリジェンス - 3
シロアリ検査
・シロアリが購入する物件に危害を侵してないかどうか検査を行う
・危害が見つかった箇所は報告書に基づき、トリートメントや修理を売主に交渉・依頼する

最終点検
・買主(エージェント)はホームインスペクションやシロアリ検査で見つかった修繕箇所を購入前に確認する

5. ハワイに住む:その移住方法、ビザは?

EB-5ビザとは?
EB-5ビザとは米国経済に利益をもたらす投資対象となる営利事業への関与または投資によって永住権を取得できるプログラムで、2年以内に、最低10人分のフルタイムの雇用を創出することが規定されている。

要件は?
・雇用を創出する企業に100万ドルを投資すること、または、高い失業率の地域(雇用対象地域)に企業がある場合は50万ドルを投資すること。 直接投資、またはリージョナル・センターを通じた投資とする。

手続きは?
1. 投資に適した雇用創出企業(JCE)を探す − 新規企業またはリージョナル・センター
2. 50万ドルまたは100万ドルの所定の投資を行う。 通常、エスクロー口座に入金。移民弁
護士が米国市民権・移民業務局(USCIS) に移民請願書I-526を申請
3. 申請許可がおりると、投資家は事業遂行のために、2年間の条件付居住権を得る
4. 移民弁護士が投資家が永住権を得るために、I-829 を申請

リージョナルセンターとは?
リージョナル・センターとは、米国市民権・移民業務局(USCIS)によって認可された
民間団体、公共団体または半官半民団体。

6. ハワイ不動産を所有する際に知っておくべきこと

ハワイに安心した資産を持つためには
・ハワイ州法とアメリカ合衆国連邦法について
・不動産の使用に関して
・不動産管理について
・不動産を売却する際に関して

アメリカ合衆国連邦法
【連邦規制】
・所有名義について( 個人名義? 家族(個人)信託?法人名義)
・法人の所在地は?
・納税申告要件
・連邦人種差別法

【米国公正住宅法】
1968年公正住宅法以後1988年公正住宅修正法は住宅の譲渡・賃貸・融資における以下の差別を禁じる連邦法・州法
・人種・肌の色・国籍・宗教・性別・家族状況(既婚・未婚など)・身体障害・米国住宅・都市開発庁

ハワイ州法
【ハワイ州規則/規制】
ハワイ州住宅差別ー連邦の差別カテゴリーに加えてハワイ州公正住宅法では以下の差別も禁じる
・年齢・ 結婚歴・ HIV(エイズ)感染・ 家主/テナント条例(テナントの権利を保護)

【ハワイ州税】
・ハワイ州税
・消費税は総賃料収入に対して支払う義務がある
・毎月ごと、四半期ごと、もしくは半年ごとに納税申告書とともに一年の収入報告書を提出
・短期宿泊施設(宿泊日数180日以下)としてホテルの部屋、スイート、アパート、マンション、一戸建て、ビーチハウス等宿泊の場合ハワイ州のホテル宿泊税を納税する義務がある
・ハワイ州ホテル宿泊税は現在9.25%で消費税とは別に納税する義務がある

州内の地方自治体の諸規制&規則
【2015年ホノルルの税率】
$1,000ドルにつきの税率
・住居:$ 3.50  商業:$12.40  工業:$12.40  農業:$5.70 保全地区:$5.70
・ホテル&リゾート:$12.90  公共:$0.00 農業空地:$8.50  住居A(2件目):$6.00

【ハワイ州郡の規制/条例】
・ゾーニング・ 固定資産税・島により異なる

プロパティー・マネジメント - 1
【管理人】
・テナントの募集業務・賃料収集oメンテナンスや修理の代行・テナントの問合せやクレーム対応

【不動産管理】
・所有している不動産が所有者の住居地でない場合は緊急対応を任せることのできる代理人必要。不動産免許所持者でない場合一人の所有者のみの不動産管理可能(カストディアン、ケアテーカー)

プロパティー・マネジメント - 2
【支出】
光熱費ー水道、下水、電気、ガス、電話、ケーブル・インターネット
・庭&プールのメンテナンス
・管理組合費
・固定資産税
・家屋メンテナンスー家電、配管、ペンキ、屋根

【賃貸関連書類】
管理契約書・賃貸契約書・家屋コンディション書・退去用指示書

売却に関して
【売却】
・対価・キャピタルゲイン減税・ハワイ州源泉徴収・米国連邦源泉徴収

【等価交換:1031エクスチェンジ】
・対価・キャピタルゲイン減税の延期・ハワイ州源泉徴収・米国連邦源泉徴収

7. ハワイの不動産市場の現況:パート2
新築物件を購入するとしたら
オアフ島の西と東が建設中の高架線によって繋がる
新築案件を購入して保有するとしたら:エヴァ・プレイン
新築案件を購入して保有するとしたら:マカキロ
新築案件を購入して保有するとしたら:メトロ・ホノルル
既存戸建物件をハワイロアリッジで購入してホールド(保有)
既存住宅物件をハワイカイで購入してホールド(保有)
既存戸建物件をハワイロアリッジで購入してホールド(保有)