【2019年3月特集】Z-supportアドバイザー座談会(後編)2022年生産緑地問題

出席者 ※敬称略
【Z-supportアドバイザー】(50音順)
梅村武志(司法書士)、大庭清子(司法書士)、金 奉植(弁護士)、小礒ゆかり(税理士)
鈴木晶博(土地家屋調査士)、中島宏樹(弁護士)、中野祐樹(司法書士)、西田正志(司法書士)
原 恵一(一級建築士)、福井紀之(税理士)、松藤隆則(弁護士)、松本康正(弁護士)

【近畿流通センター】
堀田健二運営委員長
梅原寛克副運営委員長
坂本俊一副運営委員長
角前秀史システムソリューション事業部長
龍  優システムソリューション事業部副部長
米原大輔システムソリューション事業部副部長
田中勇人システムソリューション事業部
荒木慎太郎システムソリューション事業部
藤田勝志システムソリューション事業部
月城 浩システムソリューション事業部
松本有司システムソリューション事業部
丹臺耕平システムソリューション事業部

特別出席者【全日本不動産協会総本部】
風祭富夫 (流通推進委員長)

※当コンテンツ(座談会)での参加者の発言、および本メールマガジンの記述に関しまして、
提供する情報を慎重に作成し、正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性を保証するものではありません。
また、掲載内容は当協会の見解ではなく、その合法性や安全性などにつきましても保証しておりません。
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2つ目のテーマである「空き家問題」について [角前]
ここ最近の大阪の街づくりにおいては、昭和初期の古い建物を綺麗にリノベーションするような取り組みを実施
街によっては「街づくりの推奨建物」というようなものであったり、歴史街道を散策できるような形
大阪府や大阪市、周辺の市町村では行政の方で、相当な予算を取り、メインで取り組み
設計事務所の業種から見た「空き家問題」 [原]
阿倍野や昭和町辺りにあるような、「長屋をリノベーションしておしゃれなカフェを作る」といったことは、建築業界では皆さんやってみたいという気持ちの人が多い
耐震改修工事やその他色々な工事は毎年やっているが、なかなかリノベーションまでの経験は無い
「空き家相談」で行政の方に出向かれたお話について [角前]
長屋などの再生が行政の方でも盛んだが、各行政区での「空き家問題」の現状についてはどうか
実際に空き家相談で大阪府や大阪市、各市町村の行政の話に参加して思うこと [龍]
一番気になるのは大阪市と大阪府で温度差が結構あるということ
大阪市は「何とかなるだろう」、「物件が出たら不動産屋が何とか売ってくれるだろう」と楽観的
大阪府の方は、郊外に行くほど空き家が増えてきていることに神経質になっている
今、「空き家バンク」という制度があるが、生かされていないように思う
空き家問題についての実情、具体的に神戸市では… [米原]
昨年奈良のNPO法人の空き家NPO法人さんを招いて意見交換会をしたが結論は出ず
現に今、境界確定されている土地に相続人が3人、当然税金の問題、境界もあったりする
親戚メインの建物がその土地の中に、要は一つの土地の中に2棟あり、所有者がどちらなのかというような問題
もう一棟の方は親戚メインで、相続登記ということで、相続人3人のうちの1人がメイン、というようなケース
こういう複雑なケースのものが幾つかあり、士業の先生にお願いする事が必須
士業の先生方との連携という意味で、空き家問題というのはやりやすいと思うが、いい解決法はないか
神戸市でも、人気エリアより郊外の割りと人気のない方からの相談の数が多い
先ほどの生産緑地の話同様、「売れそうにない空き家」が多いというような地域性の問題がある
士業の先生にお願いするというような話は、まさに士業間連携 [角前]
例えば相続が3人のうち1人不明という場合について、司法書士の先生からの何かアドバイスを…
 
相続人が不明だと戸籍を取るのも、戸籍も原戸籍、除籍もまだ費用も掛かり、時間も掛かるのでなかなか大変だろうというのが正直な第一印象 [大庭]
相続に絡む不動産売却と、相続手続き [大庭]
遺産承継業務、財産管理業務というのは、相続財産管理人などを家庭裁判所が選定して、というのが一般のイメージだが、
今回は相続人から任意に依頼を受けて、相続人の代理人ということで、遺産整理人というような形で業務をお受けした案件(当該事務の受任に係る法令上の根拠規定司法書士法第29条、司法書士法施行規則第31条)
女性がマンションで一人暮らしをしておられて、去年75歳で亡くなられて空き家になったケース
その女性の場合は、ご兄弟2名が相続人でしたが、その相続人であるご兄弟2名から依頼を受けて、相続人の代理人である遺産整理人という形で不動産売却して欲しい、預貯金の相続手続きも合わせてお願いしますというご依頼
相続人がいらっしゃっても、その相続人の方たちの人数が多い場合や遠方に住んでいらっしゃる場合、お仕事などで忙しくて時間がない場合など、ご自身で相続手続することが事実上難しいときには、専門家に遺産承継、遺産整理業務をお願いしたいという案件が出てきています。
その女性のマンションのケースでは、相続人のご意向が速やかに売却したいということでしたので、不動産業者さんの協力を仰ぎながら(査定、リフォームしてするべきか否か、一般エンドユーザーか業者さんか買主さん探しなど)スムーズに売却まですることができ、相続人も非常に満足されていた。
今後このような形で不動産業者さんたちと連携して、ノンストップで仕事が出来ればいいと思う
相続人の相続財産管理人ということで… [角前]
我々不動産業者の立場からすると、不動産手続きと相続が絡んでいる時に、複数相続人の時はまず税理士の先生にご相談するということが第一
歩道を取ってあれしてこれ準備しても、なかなか買い手が見つからない場合について [米原]
弁護士さんにお願いして何らかの裁判を行う事などできるのか
現実的な解決は難しい [松本]
一応「失踪失効宣告」という制度があるが、これも時間が掛かるので、米原さんのケースの現実的な解決にはなっていないように思う
理論的な方法としては… [松藤]
理論的には不在者財産管理人を選定して、その人が財産の審判を行って売却するというものがある
大変かもしれないが「相続登記」と言って、共有動産にしてしまうやり方が実務的に多い
分割請求で競売などに上がっているかもしれないが、理論的には遺産分割をやらないといけないので、それを飛ばしてというケースもたまにはある
不在者財産管理人を使ったケース [金]
4軒長屋の一軒に住んでおられた独居老人の方が亡くなられた後に、相続人ではない遠縁の方が、亡くなられた後の葬儀や動産処分について費用が掛かったので、その費用を回収したいという案件
相続人の所在が分からないので、費用の支払を言おうにも連絡が取れないというところに、たまたま長屋の他の方が隣りを買いたいというような話が来た
私が申立代理人となって、不在者財産管理人選任申立てをし、家庭裁判所で選任された不在者財産管理人が、お隣の方と売買契約を締結し、動産撤去と併せて不動産を処分
その売却金から、私の依頼者が負担した費用を支払清算してくれた、という形で解決
相続人の一部の所在が分からない場合にも、その一部の相続人について不在者財産管理人を裁判所に選任してもらって、その他の相続人と不在者財産管理人が遺産分割協議をすることができる
手続きに乗せて不在者であれば、不在者財産管理人を選任して進めるのが一番早い [中島]
不動産があって、売却して結構現金化できるという事であれば、その中で費用もペイ出来ると思う
弁護士の立場としては、早く申し開きをしてしまって、相続人の方がどうしても出てこなければ不在者財産管理人を立てるという方法がいいのではないか
不在者財産管理人を立てる場合、スケジュールというのがペースによってマチマチだと思うが、大体月日はどれくらいを目安で見ておけばよいか [角前]
 
1ヵ月か2ヵ月ぐらいで選任 [金]
遠縁の方が利害関係人として申立人になられて、不在者財産管理人選任の審判を申し立て
「その遺産の不動産全部を買いたい人がいる」という事情を申立書に書き、1ヵ月か2ヵ月ぐらいで選任の審判が下った
申立代理人である私が管理人と買取希望者と面談をして、管理人に買取希望者と買取の交渉、段取りをしていただく、という流れ
その時、そのお金は誰が保管するのか [米原]
不動産業者が買い取ったとして、買い取り以外に物件が売れた場合に、そのお金は誰が保管するのか?
実際そのお金は不在者財産管理人さんが、例えばその共有の持ち分が20あったらその半分をその管理人さん、弁護士さんが持っておくのか?
共有であって、遺産分割協議、その分割の前提で3分の1が不在者財産管理人さんで、残りの3分の2は通常通り金銭の授受がなされて、その3分の1の方のお金は誰が持っておくのか…ということについては? [角前]
それを、不在者財産管理人と弁護士の先生が、共同で持っておられるのかどうか [米原]
お金の管理をずっと…?で、最後はどうなるのか
他の共有者から、そのお金の件で質問が来ると思うが…
色々なやり方がある [金]
(不動産を取得した相続人が不在者財産管理人に支払う遺産分割の代償金の支払方法に関しては)不在者財産管理人に直接に支払う場合や、「帰来型」といって、遺産分割の代償金を、連絡が取れていなかった不在者が後から戻ってきたときに、相続人が不在者に代償金を支払う、という方法もある
空き家、土地の所有者がわからない時、それを見つけ出す方法で何か裏技はないか [丹臺]
現在和歌山の方で、空き家のような所を見つけ、そこの所有者を調べ、飛び込みで「売りませんか」というような声を掛けて回っている
和歌山に物件があって、所有者が他府県の方の場合は、「よく来てくれた」「大事なところだ」と売約に繋がる事が多い
建物の場合は、相続が終わっていたらその他府県の所有者の方が相続人として登記が入っていたりするが、完全な空き家になって所有者の登記が残った時に、探しようがなく困っている
以前は市町村の固定資産台帳を見て、所有者を調べたり周辺の聞き込みをしたりしていたのだが…
どうしても辿り着かない場合に、何か裏技や見つけ出す方法があれば教えて欲しい
不在者財産管理人を選出するなどよりも、前段階の話になるが
 
市町村の方も、空き家の対策をどうすべきか、固定資産税の納税義務者を公表して欲しいなどの諸問題あり [角前]
我々不動産業界の方から行政の方へ陳情したりとか、各士業の先生方も色々されているところがおありだと思うが
現法ではなかなか回避できないというところで、回避できたら本当にいい街づくりが出来ると思うのだが、残念ながら今のところは難しいようだ
法制度が出来るまで待ちます [丹臺]
東大阪で、実際の空き家の無料相談の状況、協会の方からのお話は… [角前]
 
東大阪市では、特定空き家の方も含めて全体として、各行政がある程度積極的に動いている [藤田]
具体的には全日本不動産協会との連携で、空き家をどんどん実際に処分しているが、問題が二つある
土地の付いた家の値段が、それぞれ20万、80万、40万位…つまりそれ位の値段でしか処分出来ない程、空き家の持ち主が困窮しているという現実が一つ
もう一つは、特にこれは地域性だと思うが、東大阪市の場合「狭小地」が多いこと
阿倍野や昭和町のような街づくりをしていくには、一旦狭小地を獲得してそのまま寝かさないと不可能だと思う
積極的にはやっているが、結局、空き家になって困っている物件の所有者が変わるだけで、本来目指している空き家問題の解決は見られないと思う
民間の資本ではやはり難しいので、ある程度行政の資本が投下されないと解決は見られないと思う
大阪府の方で空き家、狭小住宅が多いエリアでの再開発、街づくりの情報 [角前]
大阪府の方が旗振りで進めようという窓口や、まちづくり部の方で専門部隊があると聞く
お話では、出口はハウスメーカーやデベロッパーで、私たち中小の民間の不動産団体にはその辺りの話がなかなか下りて来ないようだ
壮大なお話にはなるが専門の先生方が別の事で、例えば一般社団法人などを受け入れ窓口として、さらに各先生方のお力を借りて街づくりが出来たら…
手掛けられることや、何かご意見についてはどうか
士業の連携以外に、地域に根付いた連携も [鈴木]
某空き家問題の団体に入っているが、空き家の問題でやはり一番重要な事は「士業の連携」、あともう一つ「電鉄の会社など地域に根付いている公共的な企業と提携する」ということ
兵庫県、阪神間の場合だと、阪急電鉄或いは阪神電鉄などとも共同で合わせていく事、神戸市や地域の新聞社などとタイアップして、宣伝していただいたり…というようなことも重要
具体的には、某空き家問題の団体が一般の空き家の持ち主を募集するのではなく、行政が募集して、行政の広報に載せていただいて空き家問題の団体がお話しをする
西宮では比較的空き家が少ないが、三田や川西の方へ行くと結構空き家がたくさんあり、先日加古川でセミナーをした時は、当初4、50人の予定だったのが150人位来ていただき、我々も深刻な状態であることを肌で感じた
一番問題なのは、「空き家のほとんどが流通に乗らない」ということ
売却が出来ないような物件が空き家となっている
「もうタダでもいいから引き取って貰えないか」というような物件のご相談
窓口を、行政と公共の民間企業・電鉄会社等と連携していく事で、新しいビジネスのモデルに繋がるのではないか
そういった場合、不動産協会が窓口・プラットフォーム的な形になって連携は取れるかどうか [角前]
 
不動産協会が窓口になると… [鈴木]
実際に売却とか不動産業界団体というのを全面に出すと、警戒される方もおられるような気はする
そこはまた別の一般社団法人という形で「売却ありきじゃない」ということを推すことも重要
「空き家問題」の根本的な話−新築を作っていけば空き家の卵をどんどん作っているような状態 [坂本]
和歌山市の方で「空き家対策委員」として選ばれて色々対策している中で、国の方へ向けて話したいこと
国交省の方が平成23年に旗振りをしてから色々と対策をしているが、この空き家問題はこれからもずっと長年続く話ではないかという、非常に難しい問題
現実、人口が減少していく中で、空き家を少なくして行こうとすれば、基本的に新築住宅に総量規制を掛けるというような事をやっていく等の対策を練らねばならない
しかし、新築自体に総量規制を掛けていくという事は、国としては難しいし、業界に圧力も掛かるかも
根本的な解決策を考えていかないと、この問題はなかなか解決していかないのではないか
「空き家問題」の解決策は? [角前]
大阪は特に、違法建築が多い、住宅ローンの担保の評価として見れない、手を加える場合は修繕費も掛かる、次の市場へ出すにも担保評価が出てこない…と堂々巡りの状態で、この問題の難しさを実感
更にこの10月に消費税が上がるからと税改正され、「10月以降に新築を買った方が優遇がある」というような状態
そういった事を解決すべく、昨年の4月に業法の改正で出来た「インスペクション」で、何か有効な話や建物の実情、上手く流通に乗せる可能性はあるか
「インスペクション」についての案件は… [原]
我々が入っている建築士会も、不動産の団体さんと契約を結んでいるが、なかなか物件が少ないようで、私の所には回っては来ていない状態
新聞でも取り上げられていた「インスペクション」の話題 [角前]
一般消費者の方が中古住宅を購入される際に、媒介契約でその斡旋を受ける・受けないというところで、8割の方がもう頭から「必要ない」という判断をされている
これは我々流通に携わっている不動産業者が、その「インスペクションの必要性がどういう事か」についての理解と説明不足ではないか
実際に、中古住宅を流通・仲介されている中で、その制度の説明をしなければいけない時のお客様の反応などはどうか
買われる方のインスペクションされる、されないという判断は? [藤田]
買われる方の純粋な判断ではなくて、流通させる業者側が誘導しているというのが実際のところではないか
言葉で説明して「どうですか?」と確認する作業なので、その矢面に立つのは不動産業者
資格を持っていらっしゃる建築士さんの所までたどり着くには一つの壁を越えないと、なかなか利用頻度が高まって来ないというのが現実
インスペクションについての制度が出来た時 [原]
「早く資格を取って講習を修了させないと、準備をしないとすぐ依頼が来るぞ…」という風に急いで準備したが…
実際その時が来たら、特に依頼も無く「なんだこれは」というような状態だった
確かに住宅を買われた方は、耐震やそういう所で若干不安を持っておられるように感じる
都会で老後を過ごすという事で他所から移って来られて、結構な豪邸を買われた裕福な老夫婦のケース
豪邸だから多分耐震も行けるだろうという判断で購入されて、税或いは保険金の優遇などの適用のため調査依頼があったが、実際のところ、耐震の評価は低いと思う
大阪という地域ではそのような建物が存在するということで、何か義務付けるか、何かをしていただいた方が、社会的にはいいように思う
インスペクションについてですが、少し違う立場でお話を… [米原]
買い取り業者側からインスペクションを見るとどうなるか
特にこれは大手の業者さんに多く、地場の業者さんはあまりインスペクションをされない現実
日本の住宅は基本的に粗悪なものが多いので、大体何か出てきてしまう
その時にインスペクションをやっていると隠せないので、エンドユーザには触れない代わりに「買い取り業者さんに買ってもらうためには、これだけ値段を落とさないといけない」という手法を取られる
そして、それが私たち買い取り業者の方に回ってくる
エンドユーザさんからすれば、「今から売る家に2〜300万もローンを掛けるのは馬鹿馬鹿しい」と、それもこちらに回ってくるのが現状
根本的に「きちんとした建物を建てる」という事が、今後の売り主のためのインスペクションにつながる
話を少し飛躍させて、「安心R住宅」について [角前]
全日本不動産協会は「安心R住宅」の商標を取った事業者なのですが、現状はどうかというと…
「安心R住宅」とは、インスペクションして瑕疵保険に加入し、リフォーム提案などをして中古住宅に流通しやすくさせる国土交通省が取り入れた制度
しかし中古住宅の流通に掛かる住宅ローンの金融機関は、担保評価などをきっちりと見てくれない
片や大阪市の首都圏では、マンションだけは修繕計画やリノベーションでどんどん値段が上がっている
きっちりと手を加えられて維持保全されている一軒家であっても、ある一定年数で「建物評価ゼロ」というような厳しい見方もされるという現状
先生としてのお立場での意見はいかがでしょう
消費者サイドからすると、その「安心R住宅」の根付き様が、今後どうなっていくのかという所に注視 [松本]
業者の皆様がおっしゃっている「100点満点とか、100点満点に近いような住宅というのは、大阪においては非常に少ない」というような現状をどう捉えるか
その折り合いを付けていかないと、なかなか上手く行かないのではないか
アメリカのMLSCAという組織に勉強へ行った時の話を… [龍]
MLSは日本で言うと流通機構「レインズ」のような組織で、場所はCA(カリフォルニア)。
アメリカのロサンゼルスと日本との違いとして、雨が降らなくて乾燥しているので、白アリなどがわかないといった気候での違いはある
日本と違い、主に買主のほとんどが自分で確認をして「自分の財産を自分で守る、そのために何をするか」という認識をされているところに、アメリカ人の姿勢を感じた
実験で見せて頂いた築60年以上の家は、今の建築基準法と若干ずれている所もあるので、窓それからガスや電気の設備関係を入念に見ておられた
日本の場合は、何か違う目的でインスペクションが利用されているように思う
自分たちが今進めている「安心R住宅」というシステムの方向性や認識を、今後変えてみるのも一考

角前
それでは本日2つ目のテーマである空き家問題に進みたいと思います。
ここ最近の大阪の街づくりにおいて、昭和初期の古い建物を綺麗にリノベーションされていたり、街によっては「街づくりの推奨建物」というようなものであったり、歴史街道を散策出来るような形でリノベーションされたりなど、大阪府、大阪市、それから周辺の市、市町村では行政の方で、相当な予算を取って頂いてメインで取り組んでおられるようです。
こういった所で士業の先生方のところで、例えば「空き家相談会」ですとか、そのようなお話やご意見などをお聞かせいただきたいと思います。
原先生、空き家の相談についてはいかがでしょうか。



設計事務所の業種的にはこの「空き家」に関して言いますと、先ほどおっしゃっておられたような「長屋をリノベーションしておしゃれなカフェを作る」といったことは、皆さんやってみたいという気持ちがおありになるようですね。新築よりもどちらかというと、そちらをやってみたいというような気持ちの人が多いと思います。
個人的に耐震改修工事や、その他色々な工事は毎年やっているのですが、なかなかリノベーションの経験は無いです。
先ほど仰っておられたような、阿倍野辺りのおしゃれな長屋や昭和町のカフェなどには、建築士仲間同士で出掛けたりする、一つのスポットになっているのですが、個人的には空き家などをリノベーションしておしゃれなカフェを作るようなことを、一度やってみたいなと思っております。


角前
原先生ありがとうございます。
特に、こういった長屋などの再生で携っておられる龍副部長。
空き家相談で行政の方に出向かれたお話など、何かありますでしょうか?



そうですね、以前、大阪府の春日方面や、大阪府の各市町村、大阪市都市計画などに参加させていただいた事があるのですが、大阪で一番気になるのは、大阪市と大阪府の温度差が結構あることです。大阪市はそこそこ「何とかなるだろう」、「物件が出たら不動産屋が何とか売ってくれるだろう」と、そういう感覚が見受けられるのですが、大阪府の方は、例えば泉佐野の方や、郊外に行くほど空き家が増えてきているということで、かなり空き家に対して神経質に感じているようです。
「空き家バンク」という制度が出来て、この制度をどれだけ有効に使えるかと言えば、大阪の場合はなかなか「空き家バンク」が上手に使えていない部分もあるようです。
大阪は空き家に対しては、後進国なのかなという実感があります。


角前
ありがとうございます。
米原部長はいかがですか。


米原
空き家の問題について言いますと、毎年10月に不動産業界の方で全国大会を行うのですが、その前日に全国の青年部のメンバーが集まって会議をするのですが。
昨年は、奈良のNPO法人の空き家NPO法人さんを招いて、「儲かる空き家の活用」というテーマでみんなで意見を出して話し合おうというような作業をしました。ですが結局、特効薬は無いということで、空き家を買い取って転売する話ぐらいしか出なくてちょっと困ったという感じでした。
今日の士業の先生方との話し合いで言いますと、実際に今私が携わっているのが、相続されて境界確定されている所の相続人が3人おられまして、当然税金の問題なども発生しますし、境界もあったりする中で、神戸市の方でも場所はそこそこ良い所なのですが、親戚メインの建物がその土地の中に、要は一つの土地の中に2棟ありまして、所有者がどちらなのかというような問題もございます。まだそこは処分はしやすいんですが、もう一棟の方は親戚メインで、相続登記ということになりまして、相続人3人のうちの1人がメイン、というような複雑なケースです。境界も分からないということで、士業の先生に入っていただいてお願いしていかないといけないという案件があります。
また、士業の先生方との連携という意味で、空き家問題というのはやりやすいと思いますので、逆に士業の先生の方から、何かいい解決方法があればお聞かせ願いたいです。
あと空き家に関しての相談は、例えば神戸市で言うと、中央区、東灘区、灘区、と人気の高いエリアからの空き家所有者からと比べて、中央区から以西の兵庫区、長田区、あと山の方面、北区の方で、割りと人気のないエリアの空き家所有者からの相談の方がたくさんありまして、その辺は結局先ほどの生産緑地の話と一緒で「売れない」、「売れそうにないから処分する」といったような空き家が多く、そういった所にも地域的な問題があるのかなという風に思います。


角前
ありがとうございます。
例えば、相続が3人のうち1人不明という場合について、特に司法書士の先生に何かアドバイスを頂戴できますでしょうか。
大庭先生、よろしくお願いします。


大庭
相続人が不明ということであれば、戸籍謄本を取って、その住所地に連絡してみて、連絡が取れればいいのですが、戸籍を取るのもやはり1週間や2週間では取れないし、戸籍も原戸籍、除籍もまだ費用も掛かりますし、時間も掛かるのでなかなか大変だというのが正直な第一印象です。
空き家の成年後見の件に話題を変えさせていただきますが、マンションで一人暮らしをしておられた女性が、去年75歳で亡くなられて、そこが空き家になってしまいました。その方にはご兄弟2名の相続人がいらっしゃいました。
先ほども先生がおっしゃっておられたように、遺産承継業務、財産管理業務というのは、相続財産管理人などを家庭裁判所が選定して、というイメージなのですが、相続人から依頼を受けて、相続人の代理人である遺産整理人など色々な言い方がありますが、そのような形で業務をお受けした案件になります。
亡くなった方のご兄弟がおっしゃるには、「もうマンションは空き家になってしまってお金も無いようだし、先生の方で遺産管理人という形で不動産売却して貰えないか」ということと、あと銀行に預貯金がありましたので、「その相続手続きも合わせてお願いします」というお仕事をいただきました。相続人がいらっしゃっても、その相続人の方たちの人数が多い場合や遠方に住んでいらっしゃる場合、お仕事などで忙しくて時間がない場合など、ご自身で相続手続することが事実上難しいときには、専門家に遺産承継、遺産整理業務をお願いしたいという案件が出てきています。
その女性のマンションのケースでは、相続人のご意向が速やかに売却したいということでしたので、不動産業者さんの協力を仰ぎながら(査定、リフォームしてするべきか否か、一般エンドユーザーか業者さんか買主さん探しなど)スムーズに売却まですることができ、相続人も非常に満足されていました。
今後そういった形で不動産業者さんたちと連携して、ノンストップで仕事が出来ていければと思っています。


角前
ありがとうございます。
今まさに相続人の相続財産管理人にまつわる色々なビジネスチャンスがあるということで、我々不動産業者の立場からいたしますと、そういった相続が絡んでいる場合、複数相続人の時はまず税理士の先生にご相談をさせていただくということが望ましいということですね。
米原部長、その他質問がございますでしょうか?


米原
お聞きしたいのが、歩道を取ってあれしてこれ準備しても、なかなか買い手が見つからない場合は、弁護士さんにお願いして何らかの裁判を行う事など出来る方法はないかどうかです。


角前
松本先生お願い致します。


松本
一応失踪失効宣告という制度がありますが、これも時間が掛かるので、現実的には、今の米原さんのケースの解決にはなっていないように思います。
どなたか先生方、ご存知の方いらっしゃいますか。


松藤
理論的には不在者財産管理人を選定して、その人が財産の審判を行って売却するというものがあります。ただ大変かもしれませんが、実務的に多いケースと思われるものは、相続登記と言って共有動産にしてしまうやり方です。分割請求で競売などに上がっているかもしれませんが、理論的には遺産分割をやらないといけないので、それを飛ばしてというケースもたまにはあります。


角前
ありがとうございます。
金先生いかがでしょう。何かこういった所でお話などございますでしょうか。



私の経験ですが、不在者財産管理人を使ったことがあります。
独居老人が、4軒長屋の一軒に住んでおられたのですが、お亡くなりになられたという事案がありました。相続人ではない遠縁の方が、亡くなられた後の葬儀や動産処分について費用が掛かったので、その費用を回収したいが、相続人の所在が分からないので、費用の支払を言おうにも連絡が取れないというような事案でした。被相続人の財産は、その長屋の一軒の自宅位しかないが、たまたま長屋のお隣の方が買いたいという話がでてきたので、自宅を売って、その売却金から費用を回収できれば、というご希望でした。それで、私が申立代理人となって、不在者財産管理人選任申立てをし、家庭裁判所で選任された不在者財産管理人が、お隣の方と売買契約を締結し、動産撤去と併せて不動産を処分し、その売却金から、私の依頼者が負担した費用を支払清算してくれた、という形で解決したと記憶しています。
なお、相続人の一部の所在が分からない場合にも、その一部の相続人について不在者財産管理人を裁判所に選任してもらって、その他の相続人と不在者財産管理人が遺産分割協議をすることができます。


角前
金先生ありがとうございます。
中島先生、何かございますか?


中島
先ほどのお話では、手続きに乗せて不在者であれば、不在者財産管理人を選任して進めるというのが結果的には私も一番早いと思います。
不動産があって、売却して結構現金化できるという事であれば、その中で費用もペイ出来ると思いますし、悩んでいる時間がおそらくもったいないと思うので、弁護士の立場としては、さっさと申し開きをしてしまって、相続人の方がどうしても出てこなければ不在者財産管理人を立てるという方法でいいのではないかと思います。


角前
ありがとうございます。
ちなみにこういった場合、スケジュールというのがペースによってマチマチかと思うんですが、大体月日はどれくらいを目安で見ておけばいいでしょうか、金先生。



遠縁の方が利害関係人として申立人になられて、不在者財産管理人選任の審判を申し立てたのですが、申立書には「その遺産の不動産全部を買いたい人がいる」という事情を書きました。1ヵ月か2ヵ月ぐらいで選任の審判が下ったと思います。
不在者財産管理人が選任されたら、申立代理人である私が管理人と買取希望者と面談をして、事情を説明し、管理人に買取希望者と買取の交渉、段取りをしていただいた、という流れだったと思います。


角前
ありがとうございます。
米原副部長、何かご意見などございますか?


米原
こういう場合、不在者財産管理人を選任して、まずうちのような不動産業者が買い取ったとして、買い取り以外に物件が売れた場合、そのお金は不在者財産管理人さんが、例えばその共有の持ち分が20あったらその半分をその管理人さん、弁護士さんが持っておく訳でしょうか?


角前
今の米原部長の質問は、共有であって、遺産分割協議、その分割の前提で3分の1が不在者財産管理人さんで、残りの3分の2は通常通り金銭の授受がなされて、その3分の1のお金は誰が持っておくのかという話ですね?


米原
はい、それを不在者財産管理人と弁護士の先生が共同で持っておられるのですか?お金の管理をずっとして、最後はどうなるのかなと思いまして。他の共有者から、そのお金の件で質問が来ると思うのですが。


角前
金先生、何かこの件でアドバイスはございますか?



(不動産を取得した相続人が不在者財産管理人に支払う遺産分割の代償金の支払方法に関しては)色々なやり方がありますが、不在者財産管理人に直接に支払う場合以外に、「帰来型」といって、遺産分割の代償金を、連絡が取れていなかった不在者が後から戻ってきたときに、相続人が不在者に代償金を支払う、という方法もあります。


角前
ありがとうございます。米原部長よろしいですか?


米原
はい。ありがとうございます。


角前
丹臺さん、何かございますか。


丹臺
私は和歌山の方で、まず空き家みたいな所を見つけて、そこの所有者を調べて、飛び込みで「売りませんか」というような声を掛けて回っております。それで和歌山に物件があって、所有者が他府県の方は、「よく来てくれた」「大事なところだ」と売約に繋がる事が多いです。建物の場合は、相続が終わっていたらその他府県の所有者の方が相続人として登記が入っていたりするのですが、完全な空き家になって所有者の登記が残った時に困っておりまして。以前は市町村の固定資産台帳を見て、所有者を調べたり周辺の聞き込みをしたりしていました。それでもどうしても辿り着けない場合に、何か裏技や見つけ出す方法があれば、教えて頂けたらと思います。
それは、不在者財産管理人を選出するなどよりも、前段階の話になりますね。


角前
空き家の所有者を見つけ出す良い方法をご存知の先生いらっしゃいますでしょうか。
おそらくそれで市町村の方も、空き家の対策をどうすべきか、固定資産税の納税義務者を公表して欲しいとか、我々不動産業界の方から行政の方へ陳情したりとか、当然ながら各士業の先生方もされてるところかと思うのですが、なかなか回避できないというところです。これを回避して頂けたら、本当にいい街づくりが出来ると思うのですが、残念ながら難しいようです。


丹臺
法制度が出来るまで待ちます。


角前
また是非よろしくお願いいたします。
東大阪や空き家、無料相談の方で、協会の方から質問を頂いていると思うのですが、藤田さんいかがですか。


藤田
実際の今の士業の先生方との連携という部分では特にお話は無いのですが、特定空き家の方も含めて全体として各行政がある程度、積極的には動いていると思います。
中でも東大阪市においては、それを実行するという部分で更に積極的にやっている印象があります。具体的には全日本不動産協会との連携で、どんどん空き家を実際に処分しています。私も協会経由でここ3件位、東大阪市からの案件を買わせて頂いてるのですが、土地の付いた家の値段がそれぞれ20万、80万、40万位です。つまりそれ位の値段でしか処分出来ない程、空き家の持ち主が困窮しているというような現実がまず一つあるということです。もう一つは、特にこれは地域性だと思いますが、東大阪市の場合、狭小地が多いです。
先ほどお話に出ていた阿倍野や昭和町のような街づくりをして行こうと思ったら、やはり一旦狭小地を獲得してそのまま寝かさないと、街づくりは絶対不可能だと思います。
東大阪市が今やっていることというのは、積極的にはやっているのですが、結局空き家になって困っている物件そのものの所有者が変わるというだけの結論なので、正直なところ、本来目指している空き家問題の解決という部分では、ちょっと見られないと個人的には思っています。
そういった部分を、例えば民間の資本でどこまでやれるのだろうかと考えると、やはり難しいと思いますので、ある程度行政の資本が投下されないと本来の解決は見ないだろうというのが、空き家に対して今の実際のことと接点を持ってみて思う、個人的な感想です。


角前
ありがとうございます。
本当に今、大阪府の方では空き家、それから狭小住宅が多いエリアに関しては、それらの再開発を、大阪府の方が旗振りで進めようという窓口や、まちづくり部の方ではその専門部隊があるように聞いております。先般そのまちづくり部の方とお話する機会がありまして、やはり出口はハウスメーカーやデベロッパーで、私たち中小の民間の不動産団体にはその辺りの話がなかなか下りて来ないというようなお話をされていました。
例えばこういったところを境界とするとか、或いは専門の先生方が別の事で、一般社団法人などというものがもしあったとするならば、そこを受け入れ窓口として、各先生方のお力を借りてそこの街づくりを手がけていけるような、とても大きな壮大なお話になってしまうので時間が掛かってしまうのかもしれませんが、そういったところで各先生方に、今お気づきであったり、何かこういった事を手掛けたらどうだろうというようなご意見はございますでしょうか。土地家屋調査士の鈴木先生、いかがでしょうか。


鈴木
私も某空き家問題の団体に入っているのですが、空き家の問題でやはり一番重要な事は、今日も話があったように「士業の連携」、あともう一つ「電鉄の会社など地域に根付いている公共的な企業と提携する」ということではないかと思います。兵庫県、阪神間の場合ですと、阪急電鉄或いは阪神電鉄など、そういった所とも共同で合わせていく事、また兵庫県でしたら神戸市や地域の新聞社とタイアップして宣伝していただくというような事です。
某空き家問題の団体が、一般の空き家の持ち主を募集するのではなくて、行政が募集していただきたい、行政の広報に載せていただいて、私たちの団体がすんなりとお話するという、そういう形を取っております。
特に西宮というのは比較的空き家が少ないのですが、三田や川西の方へ行くと結構空き家がたくさんあります。先日加古川でセミナーをした時は、当初4、50人の予定だったのが150人位来て頂いて、やはり我々も深刻な状態であることを肌で感じております。
一番問題なのは、流通がメインで空き家問題の話が進みがちですが、「空き家のほとんどが流通に乗らない」ということで、「そういう売却が出来ないような物件が空き家となっている」という前提があります。私共も、「もうタダでもいいから引き取って貰えないか」というような物件のご相談も何軒かございました。
そういう事が空き家の解決が難しい原因になっていると思うので、窓口を行政と公共の民間企業・電鉄会社等と連携していく事が新しいビジネスのモデルに繋がるのではないかと考えております。


角前
ありがとうございます。
例えば我々の業界団体である不動産協会が相談の窓口・プラットフォーム的な形であって、それと各電鉄さんや大手のデベロッパーさん、或いは各士業さん達との何か連携は取れそうな感じでしょうか。

鈴木
そうですね。実際に売却とか不動産業界団体というのを全面に出すと、警戒される方もおられるような気はしますので、そこはまた別の一般社団法人という形で、「売却ありきじゃない」ということを推すことも重要ではないかと思います。


角前
ありがとうございます。
今、色々とご意見頂いた所で、何か他にご意見などありますでしょうか。


坂本
私も、和歌山市の方で空き家対策委員として選ばれて色々対策しておりまして、この場でお話するより、国の方へ向けて話さなければならない話ではないかと思っているところなんですが。
やはりこの空き家というのは、これからもずっと、長年続く話ではないかという風に思います。これから祟りのように空き家がどんどん増えていくと思います。これは国交省の方が平成23年に旗振りをしまして、空き家の流通を推進させるというようなことでやっている所はあるのですが、人口が減少していく中で空き家を少なくして行こうと思うと、基本的に新築住宅に総量規制を掛けるというような事をやっていかなければ、この空き家という対策は進まないのではないかという風に思っております。しかし、なかなか新築自体に総量規制を掛けていくという事も、国としては難しい事だし、不動産業界にもかなりの圧力が掛かるのではないかという気持ちがないわけではないです。ただ、どんどん新築を作っていく中で、空き家の卵をどんどん作っているような状態なので、やはりそこを根本的に考えていかないと、この空き家という問題はなかなか解決していかないのではないかという風に思っております。


角前
ありがとうございます。
やはり本当に空き家問題というものが、すごく難しい問題なんだという所を実感させて頂いたんですが、或いは今もう、まさに新築の優遇が凄すぎて、またこの10月に消費税が上がるからという事で、先日税改正で「10月以降に新築を買った方が優遇がある」ような状態に今なっている状況なので、国の方でもやはり「どんどん作業活性化していかないといけない」と言いつつ、やはりストックはきっちりと残していかないといけない。
その中で、大阪は特に違法建築がすごく多くて、なかなかそれを住宅ローンの担保の評価として見れない事が多く、空き家という所で、またそこに手を加えるとなると修繕費も掛かるのだけれども、次の中古の市場に出た時にコンプライアンスの問題で、担保評価が出てこないという所が堂々巡りなのかなという風に思っております。
何かそういった事を解決すべく、昨年の4月に業法の改正で「インスペクション」ということで建物状況の調査報告であったりとか、或いは様々な金融商品も手掛けられて来ているということですが、こういった建物の実情や、またそういった空き家既存住宅を上手く流通に乗せるというような可能性は、大阪にまだ残っておりますでしょうか。



そうですね。インスペクションについてのお話もございましたけれども、我々が入っている建築士会も、不動産の団体さんと契約を結んで入ってくるようになっているのですが、なかなか物件が少ないようで、私の所には回っては来ていない状態です。


角前
ありがとうございます。
では次に、つい先週の新聞でもインスペクションの話題が載っていたのですが、一般消費者の方が中古住宅を購入される際に、媒介契約でその斡旋を受ける・受けないという事を書かなければいけない時に、8割の方がもう頭から「必要ない」という事をおっしゃられているということでした。それは、やはり我々流通に携わっている不動産業者が、その「インスペクションの必要性がどういう事か」をもう少し理解して説明していないからではないかと思ったりもするのですが、実際に中古住宅を流通・仲介されている中で、お客様の反応などはいかがでしょう。
我々不動産流通の立場の人間は、その建築士さんがされる不動産の状況調査というものについて、「こういった制度がありますよ」「建物状況調査ですので建築士さんや建物状況調査の資格をお持ちの方にその調査をきっちり依頼をしますか、それともしませんか」という事をお客様にきっちりとお伝えして、お客様の質問にお答えをして、それで「受けたらどうなのか」「受けなかったらどうなのか」という説明をしなければいけないという所で、その辺りインスペクションを具体的にお客様で検討されたお話などはありますでしょうか。


藤田
やはり買われる方がインスペクションされる、されないというのはおそらくその当事者側の純粋な判断ではなくて、流通させる業者側が誘導しているというのが実際のところではないかと思います。言葉で説明して「どうですか?」という世界なので、その矢面に立つのがまず不動産業者となるわけで、資格を持っていらっしゃる建築士さんの所までたどり着くには、どうしてもその一つの壁を越えないと、なかなか利用頻度が高まって来ないというのが現実ですね。


角前
他にインスペクションについて、お話やご意見などございますでしょうか。
原先生お願いします。



確かにこの制度が出来た時は、重要事項に書く型というようなものがありまして、「早く資格取って講習を修了させないと、準備をしないとすぐ依頼が来るぞ…」という風に、もうお尻を叩かれて講習を受けたような感じでした。資格を取得するのに簡単な試験があったのですが、実際その時が来たら、特に依頼も無く「なんだこれは」というような状態でした。
それで実際、書く義務が無い場合や、しなければならないという事で言いますと、確かに買った方は、耐震やそういう所で若干不安を持っておられるように感じます。また、近日中に行く予定のお宅は、結構な豪邸を買われた裕福な老夫婦で、都会で老後を過ごすという事で他方から八尾に移って来られるのですが、豪邸だから多分耐震も行けるだろうという判断で買われたようです。その方は税の優遇か保険金の優遇かを受けられるようなのですが、耐震を設計士にしてもらって、それより耐震の評価が良ければ優遇が受けられるという事で、多分行けるだろうという算段で「調査して欲しい、ダメだったらそこまで耐震で持っていきたい」という事でした。
実際のところ、耐震の評価は低いと思います。大阪という地域ではそのような建物が存在するということで、何か義務付けるか、何かをして頂いた方が、社会的にはいいのかなというのが個人的な意見です。


角前
ありがとうございます。米原さん、何かございますか。


米原
インスペクションについてですが、少し違う立場でお話させていただきたいと思います。先ほど仰られていたのは仲介業者のご意見で、現状、私は買い取り業務なので、買い取り業者側からインスペクションを見るとどうなるかと言いますと、特にこれは大手の業者さんに多いのですが。
地場の業者さんはあんまりインスペクションをされません。大手の業者さんはインスペクションされます。インスペクションすると、日本の住宅は基本的に粗悪なものが多いので、大体何か出てきてしまいます。これは大手の不動産屋さんのやり方が非人道的だという事ではないのですが、それで何かあったら、彼らは「もうこれはインスペクションしました。雨漏りの可能性があります。ちょっと不具合しています。」「普通に売ったら無理ですよ。瑕疵担保もありますし。」「なのでここは瑕疵担保免責で、買い取り業者さんに買っていただきましょう。」と説明するわけです。「買い取り業者さんに買ってもらうためにはこれだけ値段を落とさないといけない」と。「インスペクションをやっている事は隠せませんからエンドユーザには触れませんよ。」という手法を取られます。そしてそれが私たち買い取り業者の方に回ってくるというわけです。修理費などは私の方から言わせれば大した事はないのですが、エンドユーザさんからすれば、「今から売る家に200万も300万もローンを掛けるなんて馬鹿馬鹿しいから」と、やはりこちらに回ってくるわけです。ハッキリ言ってこれが現状です。
だからインスペクションすると売り主さんもちょっと泣きを見るのかなというのが正直な所で、そういう事で言いますと、根本的に「きちんとした建物を建てる」という事が、インスペクションしても売り主さんがそういう目に合わなくても済むことになるのではないかなと思います。
現状築15年、20年のインスペクションを受けてもどうなるのか、基本何割あるのか、となってきた場合、払うというのも疑問なので、これはたぶん義務化して浸透したところで、売り主さんが買い叩かれるのではないかなというのが、私が買い取り業者としての立場で見た感想です。


角前
ありがとうございます。
結構、話が飛躍して来たのですが、そこからもう少し飛躍させて頂くとするならば、士業の先生方には少し離れすぎたお話になるかと思うのですが、全日本不動産協会は「安心R住宅」の商標を取った事業者なのですが。
まず「安心R住宅」とは何かと言いますと、インスペクションして瑕疵保険に入れて、リフォーム提案、もしくはリフォームが綺麗に済んでいますよ、というような建物で中古住宅を流通させようという事で、国土交通省が取り入れた制度なのですが、なかなかこの中古住宅の流通に掛かる住宅ローンの金融機関が、そこの担保評価などをきっちりと見てくれないということです。
今、大阪市の首都圏ですと、マンションだけはきっちりと修繕計画であったりとか、きっちりとリノベーションされて、どんどん値段が上がっているのに対して、きっちりと手を加えられて維持保全されている一軒家というものの評価についてはどうなのか。同じくハウスメーカーなりの評価というのは、ある一定年数で「建物評価ゼロ」というような厳しい見方も、極論で言えばされているような気もするのですが、その辺りの所はいかがでしょうか。
マンションであれば、ある程度担保の中古の住宅の流通の評価というのが余り変わらず、今首都圏で言うと少し上がっている位だと思うのですが、そういうものと比べて「安心R住宅」、戸建てというものについてはどうなのでしょうか。戸建ての場合、今ある建物が20年経てば建物の、上物の評価が銀行評価だと建物評価がゼロになったりするというような事ですが、そのところ松本先生いかがですか。先生としての立場での意見とはかけ離れていると思うのですけれども。


松本
結局、消費者サイドから見ての意見ということですよね。
消費者サイドからすると、その「安心R住宅」の根付き様が、今後どうなっていくのかという所になるかという事と、先ほどから業者の皆様が仰っている「100点満点とか、100点満点に近いような住宅というのは、大阪においては非常に少ない」というようなご主旨の現状をどう捉えるかですね。お話をお伺いして率直に感じるのは、その折り合いが付かない事には、なかなか上手く行かないのではないかというところです。


角前
ありがとうございます。
原先生、何か「安心R住宅」の制度についてご存知でしょうか。



ちょっと存じ上げてなかったです。


角前
すみません。そういう制度もあったので、少し話が進み過ぎてしまい申し訳ございません。
では、また空き家問題の方に戻らせて頂きたいと思います。
龍副部長、何かございますでしょうか。



インスペクションの話で、私、一昨年流通機構の方で、アメリカのMLSCAっていう組織に勉強に行く機会があったのですが。MLSは日本で言うと流通機構「レインズ」のような組織です。CAはカリフォルニアですね。そこで、アメリカのインスペクションというものがどういうものかを見ることができたので少しお話させていただきます。
基本的に日本では、先ほどのお話でもそうだったように、売主がするのが大前提で進めていると思うのに対して、向こうではインスペクションは、ほとんど買主がされます。たまに売主がされる場合もあるようですが、それでも買主が自分のためにインスペクションをされます。買主というのは「自分の財産を得る」ということだから、「自分で確認をする」というアメリカ人の姿勢というものが大きく影響しているのかなと思いました。
インスペクションのシステム自体は日本と似たような形ですが、アメリカのロサンゼルスと日本との違いとして、雨が降らなくて乾燥しているので白アリなどがわかない、といった気候での違いがあるので、建物の構造については余り検査しないようでした。むしろ設備関係を、結構見られていたような感じがします。
実験で見せて頂いた家が築60年以上の家でしたので、当然今の建築基準法と若干ずれている所もあるので、窓それからガスや電気が変わってくるのか、それらについては入念に見ておられました。
今、自分たちがインスペクションを進めている「安心R住宅」というシステムですが、今後はどちらの方向を向いて動いてくるのかというところで、認識を変えてみてはどうかという点を考えさせられました。
アメリカでは「自分の財産を自分で守る、そのために何をするか」という認識をされているのだと思います。その点日本の場合は、先ほどの話にもありましたように、粗探しであるとか、瑕疵保険に入るためとか、税金が安くなるという、何か違う目的でインスペクションが利用されているように思います。これがアメリカ研修に行って、気が付いた事です。


角前
ありがとうございます。
本日は長時間に亘り、大変お疲れ様でございました。まだまだお話も色々あると思いますが、以上をもちまして、座談会を閉会させていただきます。それでは、閉会の挨拶を坂本副運営委員長にお願いいたします。


坂本
「士業と不動産業者との連携について」というテーマで、本当に貴重な時間、この座談会にご出席賜りましてありがとうございます。大変有意義な会になったと思っておりますので、今後ともこの流通センターをよろしくお願いいたします。本日はありがとうございました。


角前
ありがとうございました。

座談会を終えて - 参加者の方々の感想やご意見 -

▼アドバイザー(50音順)

  • 梅村 武志
    司法書士(司法書士法人梅村事務所)

    座談会を終えて
    今年も座談会に参加させていただき、ありがとうございました。
    色々な方の意見を聞く中で、「2022年問題」「空き家問題」ともに、その土地や建物を有効に活用できる方法を地域、社会などと連携して考えることが重要なのかなと感じました。
    一層、問題が進む中で、今後、司法書士として何ができるか、考えていきたいと思いました。

  • 大庭 清子
    司法書士(立花駅前法務事務所)

    連携の必要性を感じた座談会でした。
    不動産業者の皆様、そして、士業の皆様との間で時代を先行するタイムリーなテーマについて、意見交換のできるこの座談会を毎年楽しみにしています。
    空き家問題について、不動産業者の皆様の現場の声が聞けたことが特に有益で、司法書士は不動産業者さんとタッグを組んでこの問題に取り組んでいかなければならないことを痛感しました。

  • 金 奉植
    弁護士(大阪ふたば法律事務所)

    今年も大変勉強になりました。
    昨年に引き続き、座談会に参加させていただきました。
    生産緑地指定解除、空き家対策について一応予習した上で、座談会に参加させて頂きました。
    特に、税理士の福井先生による東京での事情についての貴重なお話をお伺いでき、非常に参考になりました。
    良い勉強の機会をいただき、誠にありがとうございました。

  • 小礒 ゆかり
    税理士(税理士法人 KT リライアンス)

    今年も楽しかったです。
    今年の座談会も、楽しく過ごさせていただきました。
    生産緑地の2022年度問題に絡んで、いろんな話をお伺いすることができましたし、インスペクションに関する宅地建物取引士の皆様のスタンスや実情も聞けて、とても勉強になりました。ありがとうございました。

  • 鈴木 晶博
    土地家屋調査士(サンリーフ合同事務所)

    座談会に出席させていただいて
    今回初めて座談会に出席させて頂きました。
    テーマは生産緑地と空き家についてでしたが、出席されていた全員の方の問題意識の高さや、知識の深さに感銘を受けました。
    今後少子化や高齢化がますます進むうえで、不動産業者と士業の調和と協力が不可欠になりつつあることを実感させられた一日でもありました。

  • 中野 祐樹
    司法書士・行政書士(中野司法書士行政書士法務事務所)

    様々な目線
    アドバイザーとして座談会に出席するのは、今回が初めてでした。
    テーマが「士業と不動産業者との連携について」ということもあり、各士業先生方の目線から様々な意見が出て、非常に勉強になることばかりでした。
    また、司会進行役の方が、意見を出しやすいように問いかけてくださったことで、皆様が発言しやすい雰囲気になり、実務に即した中身の濃い座談会でした。

  • 中島 宏樹
    弁護士(中島宏樹法律事務所)

    新年恒例の・・・
    今回で4回目の出席となります。
    協会や他のアドバイザーの方々のテーマ(生産緑地,空き家)の捉え方、問題への取り組みなど触れられる貴重な機会となっています。
    いずれも一筋縄では解決しない問題ですが、座談会での議論を踏まえ、今後も、フォローアップに努めたいと思います。

  • 西田 正志
    司法書士(司法書士法人リーガル・コラボレーション)

    日本の不動産が直面する問題につき知識を深めることができました。
    登記業務をしているだけでは意識しにくい「生産緑地の2022年問題」「空き家問題」という、日本社会がこれから直面する大きな問題を再認識し、また実際に問題に直面し、取り組まれている他の士業の先生方、会員の方のお話をお伺いし、知識を深めることができました。
    ありがとうございました。

  • 原 恵一
    一級建築士(プラスワン建築設計事務所)

    毎年楽しみな座談会
    例年のように、今年も有意義な時間を過ごさせていただきました。
    今年のテーマは「2022年生産緑地指定解除」と永遠のテーマ「空き家対策」でしたが、リアルタイムで生産緑地の農地転用の業務があり、体験談を発言する機会を頂き、皆様からご意見などをいただくこともでき、大変参考になりました。皆様ありがとうございました。

  • 福井 紀之
    税理士(福井税務会計事務所)

    年一度の座談会
    座談会は直接意見交換できる貴重な場だと思っています。
    各専門分野の方々のご意見を聞くと、「この分野の専門家はこういうことを考えるのか・・・」と、新鮮な感覚を覚えます。
    今年も不動産取引の現場のご意見を伺うことができ、とても参考になりました。

  • 松藤 隆則
    弁護士(弁護士法人京阪藤和法律事務所)

    士業連携の重要性を益々実感!
    「2022年の生産緑地問題」や、「空き家対策」といった、専門的でありながら不動産業界に大きな影響を与えるテーマで、大変楽しくかつ有意義な議論をさせていただきました。
    大阪万博を控え、最近は関連する法律改正も盛んで、今後ますます業界が変わっていく予感。
    各専門士業が学びを深めながら連携していく重要性を、まさに実感いたしました!

  • 松本 康正
    弁護士(大阪セントラル法律事務所)

    座談会を終えて
    座談会に参加させていただき、ありがとうございました。
    特に、生産緑地指定解除のテーマにつきましては、業者様や専門家の先生方の見通しを直接お伺いすることができ、貴重な機会をいただいたと思っております。
    市況の変化も想定されますが、あらゆるトラブルに対応できる態勢を整える必要に、改めて身が引き締まりました。

▼全日本不動産協会総本部

  • 風祭 富夫
    全日本不動産協会総本部 流通推進委員長

    座談会に出席させて頂いて
    この度は、座談会にお招きいただきまして誠にありがとうございました。
    先生方には、常日頃より本会の活動にご理解・ご協力を賜り誠にありがとうございます。
    また、近畿流通センターの皆様におかれましては、長年にわたり、士業の先生方との良好な関係作り、座談会の開催にご尽力いただきありがとうございます。
    総本部流通推進委員長として初めて出席をさせて頂きました。
    生産緑地の指定解除に端を発した各種諸問題に関し、各士業の先生方の貴重なご意見を頂きました。今後のラビーネット関係コンテンツに活かさせていただきたいと存じます。
    今後とも、本会流通事業にご協力を頂きたく存じます。

▼近畿流通センター

  • 堀田 健二
    全日本不動産近畿流通センター 運営委員長

    座談会へのご参加ありがとうございました
    この度はお忙しい中、座談会にご参加いただき、誠にありがとうございました。
    近畿流通センター運営委員長として、心より感謝申し上げます。
    2022年の生産緑地指定解除により、主に3大都市圏の農地が宅地として大量に供給されるという問題に端を発した地価の下落、相続問題等の諸問題について、各士業の先生方のそれぞれのお立場での生のご意見を拝聴し、この問題に対応するためには、やはり各士業単独では限界があることを痛感いたしました。今後も、士業の先生方との連携をより密にし、2022年問題をビジネスチャンスと捉え、全日会員の皆様に有益な情報、コンテンツを提供すべく邁進してまいりますので、今後ともご協力の程、よろしくお願い申し上げます。

  • 梅原 寛克
    全日本不動産近畿流通センター 副運営委員長

    今年の座談会
    今回の座談会を終えて、改めて目の前に迫っている、課題が見つかったように思います。
    我々、不動産業界に生きるものとして時代の変化とともに、我々も変化に対応していける様、常に日々勉強して、お客様の対応に努めていきたいと思いました。

  • 坂本 俊一
    全日本不動産近畿流通センター 副運営委員長

    座談会をおえて
    今年も座談会に出席させていただき、良い収穫がございました。
    私は和歌山市で空き家対策委員として活動しておりますが、座談会で得た知識を活用し、2019年も頑張りたいと思っております。

  • 角前 秀史
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部長

    座談会を終えて
    この度は、ご多忙にも係わらず、座談会にご参加頂き、誠にありがとうございました。
    この座談会も、今年で7回目を迎えるまでになりました。今回の座談会では、2022年問題と、空き家対策について各士業の先生方と意見交換を行わせていただきましたが、不動産業者として、両テーマ共に直近の課題とも言える内容であり、今後の事業展開について検討する良い機会となりました。
    今後も、先生方と様々な視点で連携し、より良いサービスを会員へ提供して参りたいと考えておりますので、よろしくお願い致します。

  • 龍 優
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部副部長

    関西と関東、大阪と東京の違い?
    毎回この座談会で各士業の先生方及びシステムソリューション事業部の役員、近畿流通センターの正副運営委員長の方々の議論を楽しくお聞きしています。
    関東の先生方が参加されるようになって5回目になりますが、関東(東京)と関西(大阪)商売の方法の違いが議論を通して如実に現れているように、今回特に感じました。又、地方に研修に行くと、関西(大阪)と地方の違いというものを感じる事が多く、その違いをどう商売に繋げるか、が課題として感じられました。

  • 米原 大輔
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部副部長

    今年の座談会について
    今年で4回目の参加になりますが、毎年先生方からの貴重なご意見を拝聴出来る機会であり、楽しみにしておりました。
    今年のテーマは「生産緑地問題」と「空き地・空き家の問題」でしたが、我々不動産業界と士業の先生方が協調して取り組める課題であり、全体の討論よりも、実際の個別案件で仕事として取り組めたら面白い仕事が出来ると感じました。また空き家問題に関しては、行政の方針が非常に重要になると思いますので、我々業界団体だけでなく士業の先生方の団体さんからも意見を聞いて、提言していく必要性があると感じました。

  • 田中 勇人
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部

    座談会を終えて
    事業の中でも楽しみの一つであります士業の先生方との座談会に、今年も参加させていただきました。
    毎回リアルタイムな議題に対して直接質問出来る事に、とても役得を感じております。
    次年度も機会が有りましたら、システムに対しての使い勝手や先生方の活用状態、評価等も含め、率直な意見を聞く枠も有ればと思います。

  • 荒木 慎太郎
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部

    生産緑地と空き家問題
    生産緑地ついて、今までなんとなくは分かっていたつもりでしたが、今回、各士業の方と座談会を行うことによって、10年の猶予を受ける際は認知症などを考えて家族信託を検討しておく方が良いなど、様々な視点から生産緑地について知ることができました。
    空き家問題については、なかなか根本的な解決策が見つからなかった気がしますので、特に地方の空き家問題が深刻になりそうだと思いました。

  • 藤田 勝志
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部

    座談会に参加して
    一つめのテーマ「2022年問題」について、既に“その現場”に立ち会っておられる先生方が惜しみなくお話しされる知見に触れることは、どんな講演会やセミナーでも得ることのできない貴重な体験となりました。
    もう一つのテーマ「空き家問題」については、本座談会の特性上、この問題に関わる先生方のお立場が多岐に亘るため時間が足りなかったように感じましたが、両テーマを通してとても楽しい時間となりました。
    座談会への参加の機会を頂戴し、とても感謝しております。

  • 月城 浩
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部

    士業の先生方、今年も色々とご教授いただきありがとうございました。
    今年は「生産緑地の2022年問題」について、生産緑地の制度の説明から今までの流れ、今後の予想まで
    いろいろな視点で教えていただき大変勉強になりました。
    ありがとうございました。

  • 松本 有司
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部

    座談会に参加させていただいて
    今回、初めて座談会に参加させていただきました。
    私ども宅建業者にとっても重要で身近な問題である、「生産緑地の問題」と「空き家の問題」がテーマでしたが、
    たくさんの業種の方々が参加しておられ、様々な意見を聞くことができ、大変参考になりました。
    業界にとって、また私個人にとっても、有意義な座談会になりました。ありがとうございます。

  • 丹臺 耕平
    全日本不動産近畿流通センター システムソリューション事業部

    生産緑地と空き家問題の座談会に参加して、今後の仕事に役立ちそうです
    2022年生産緑地問題について、幅広い先生方からのご意見が聞けて大変参考になりました。
    テーマとして、生産緑地と空き家というものが、非常に繋がっている問題ということがわかりました。
    一つの可能性として、生産緑地解除にともなう過剰な土地の供給過多が、既存の生産緑地地区周辺の土地価格の下落、また、さらなる空き家の増加が起こりうるということがわかりました。
    今後、生産緑地の問題も考慮にいれながら、また、周辺土地の売却状況に注視しながら、お客様からの売却のご相談や土地活用相談に役立てていこうと感じることができましたので、非常に有意義な座談会でした。